Entenda como é a locação Built to Suit

Você sabe o que é a locação Built to Suit? A expressão vem do inglês e em tradução literal significa “construir sob medida”. No segmento imobiliário é a modalidade onde se constrói ou se reforma um imóvel sob medida, por encomenda, para locação.

Para que você entenda os trâmites dessa nova modalidade, convidamos o advogado Felipe Soares de Magalhães para essa explicação.

Porque realizar uma locação Built to Suit?

“Em direito imobiliário, é uma modalidade de locação atípica, amplamente utilizada nos Estados Unidos e na Europa. No Brasil, vem crescendo exponencialmente desde a regulamentação por meio da Lei nº. 12.744/12, principalmente pelas indústrias e comércio de grande porte, tais como edifícios comerciais, galpões industriais, fábricas ou centros de distribuição” explica Felipe Soares. 

Segundo o advogado, “muitas empresas procuram esta modalidade, ao invés de adquiri-los (os imóveis), levando-se em conta o menor custo em curto prazo e o fato de se evitar a imobilização do capital da empresa locatária, sendo certo que este capital poderá ser direcionado para outros fins, podendo-se criar novas possibilidades de investimentos”.

Relação custo-benefício

Para os inquilinos, principalmente empresas, essa modalidade é a preferida mesmo com a grande quantidade de imóveis para locação disponíveis. Isso acontece por causa da não identificação com os imóveis existentes no mercado. Ou seja, o empresário não quer gastar um alto custo para reformas e adaptações, sem ter a garantia que o imóvel ficará do seu gosto.

Entretanto, Felipe Soares pontua os critérios que precisam ser avaliados para que a locação Built to Suit seja vantajosa também para o proprietário que vai arcar em deixar o imóvel sob medida para o inquilino.

“A locação deverá ser realizada a longo prazo, algo em torno de 10 a 20 anos, sendo esta uma das principais características deste contrato de locação atípico, explicando-se este prazo pela vultosa soma aplicada pelo investidor que obviamente não abre mão de seu retorno financeiro”.

Segundo Felipe Soares, esse tipo de contrato também tem outras características bastante peculiares, que são: o alto rigor das especificações técnicas do futuro locatário, bem como o prazo apertado para a construção do imóvel.

Como funciona a construção Build to Suit?

“O empresário busca no mercado um investidor interessado em adquirir um terreno, construir um imóvel dentro das especificações indicadas por ele, tendo a garantia de locação pelo longo prazo. Sendo que a empresa locatária firma com o investidor o compromisso de pagar as prestações durante todo o lapso temporal acordado, amortizando os gastos do investidor e trazendo-lhe um retorno financeiro, que pelo lado do investidor é o maior interesse”, explica o especialista.

O investidor, é claro, só executa todos os passos para compra e construção do pactuado após análise do prazo e taxa de retorno, ou seja, da solidez do empreendimento. E vale deixar claro: o construtor do imóvel nem sempre é  também o investidor/empreendedor, o que acaba originando uma concorrência para selecionar o construtor da obra.

Como o built to suit é vantajoso para o proprietário e também para o inquilino?

Felipe Soares explica: “Todos os custos iniciais serão do investidor, incluindo-se a compra do terreno, elaboração de projeto, compra de materiais e mão de obra. Mas todas as especificações técnicas, detalhes e execução da obra serão determinados pela empresa locatária, que poderá moldar o imóvel, escolher a localização que mais lhe agrade ou que se aproxime de seus objetivos estratégicos de atuação. Por isso, o valor do aluguel a ser estipulado vai ser um pouco mais alto que o valor de mercado para locação de um imóvel já existente, em razão de terem sido atendidas necessidades especiais do inquilino”, diz, confirmando que ainda assim é uma modalidade com crescente demanda, visto as vantagens de personalização do imóvel.

Como é o contrato de locação Built to Suit?

O advogado lista todo o embasamento jurídico do Built to Suit. “Contratualmente falando, temos um contrato atípico. Um misto de contrato de empreitada com contrato de locação sob regime especial, onde os contratantes estabelecem, em caráter intuito personae (baseado na confiança), suas obrigações estabelecidas e conhecidas antes do início da execução da obra.

Sendo certo que estamos tratando de um contrato que faz circular elevadas montas, razão pela qual tem-se a necessidade de formalização de um contrato amplamente respaldado juridicamente, podendo-se prever uma indenização com intuito de ressarcimento dos investimentos feitos pelo empreendedor, para o caso de inadimplemento.

Por este lado, como garantia do investidor, invocamos o parágrafo único do artigo 473, do Código Civil Brasileiro, que aduz que “Se, porém, dada a natureza do contrato, uma das partes houver feito investimentos consideráveis para a sua execução, a denúncia unilateral só produzirá efeito depois de transcorrido prazo compatível com a natureza e o vulto dos investimentos”.

Ou seja, caso não tenha interesse em arcar com suas responsabilidades contratuais até o final, o locatário não conseguirá resili-lo antes de proporcionar ao investidor um retorno compatível com o tamanho de seus investimentos”.

Com isso, para que essa modalidade de locação pudesse ser usada com garantia de segurança jurídica aos investidores, foram necessárias algumas alterações na Lei do Inquilinato, a Lei nº. 8.245/91, sendo incluído artigo 54-A que diz:

Art. 4º – Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. 

Art. 54-A.  Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei.  

• 1º – Poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação.  
• 2º – Em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação.

Com essas alterações na Lei do Inquilinato, a locação na modalidade Built to Suit se torna viável para o investidor. Isso porque prevê a possibilidade do valor da multa não ser limitada, como o que acontece para as demais modalidades de locação existentes, e ainda possibilita a renúncia do direito de revisão do valor do aluguel por parte do inquilino.

Para Felipe Soares, esses ajustes foram feitos porque “não seria justo ao investidor realizar um investimento de elevada monta em um imóvel escolhido pelo inquilino, realizando obras “sob as ordens” deste, para ao final ter uma rescisão antecipada do contrato com um valor de multa, digamos, irrisório, perto do valor do investimento ou mesmo um pleito revisional do valor do aluguel, sob qualquer justificativa”.

E Felipe Soares ainda completa que a modalidade de locação Built to Suit só acrescentou ao mercado imobiliário, aumentando a possibilidades de maiores e novos empreendimentos imobiliários, e trouxe uma maior segurança jurídica aos grandes investidores. 

Mas as vantagens não ficam apenas para os proprietários, segundo o especialista, todas as partes envolvidas na negociação só têm a ganhar, inclusive o inquilino, que terá o imóvel do jeito que sempre quis sem precisar desembolsar um grande montante de uma só vez.

Como fazer um contrato de locação Built to Suit?

Se interessou pelo contrato de locação Built to Suit? Entre em contato com a BH Brokers, a sua imobiliária em BH, e saiba como investir nessa modalidade na região. 

Sobre o advogado Felipe Soares Magalhães

Felipe Soares Magalhães trabalha no setor jurídico da BH Brokers e é Bacharel em Direito pela Faculdade de Direito Milton Campos e Advogado inscrito na Ordem dos Advogados do Brasil, Seção Minas Gerais. 

• Além disso, também atua como Sócio da Magalhães, Perfeito e Soares Sociedade de Advogados e é Co-Founder da Edutech de Proteção e Privacidade de Dados SECRETUM.
• Confira o que mais implementa sua formação profissional:
• Pós-graduado em Direito de Empresa pela Universidade Gama Filho/RJ;
• Pós-graduado em Processo Civil pela Universidade FUMEC;
• Pós-Graduando em Direito da Proteção e Uso de Dados pela PUCMINAS;
• Curso de Direito Imobiliário pela Fundação Getúlio Vargas (FGV);
• Curso de Incorporação de Edifício do Prof. Jamil Rahme;
• Técnico em Transação Imobiliária pelo Sindimóveis do Rio de Janeiro/RJ;
• Curso de Aprofundamento em Proteção de Dados e Privacidade pelo DTI BR – Centro de Pesquisa em Direito, Tecnologia e Inovação;
• Membro da Comissão de Ética e Disciplina da OAB/MG (2012/2015);
• Membro da Comissão Especial de Proteção de Dados da OAB/MG (2019/2021);
• Atuante nas áreas de Direito Digital (com ênfase em Proteção de Dados/LGPD), Direito Civil (com ênfase em D. Imobiliário e D. Consumidor) e Direito Empresarial.